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REITs可以为印度的开发商和投资者打开机遇之门

时间：2021-06-22 18:48:03 来源：

Nitesh Punjabi

在过去的十五年中，印度的房地产业一直在迅速发展。早先，印度的办公楼以前主要是小地板和没有许多便利设施的单幢式建筑物。这些建筑物被出售给投资者/居住者。这些投资者则租出去的空间给客户。当时的建筑质量不是很好，维护是一个大问题，因为有多个房东。自2000年初的IT繁荣以来，许多全球跨国公司已经开始来到印度，或者已经签署了在印度建立专属流程中心的协议。这些公司主要开始产生对具有大型地板和高规格的高质量办公空间的需求。由于它们有很大的尺寸要求，需要几千平方英尺（有时甚至是平方英尺）的面积，因此他们需要一个房东来处理。由于需求量很大，印度的开发人员开始开发世界一流的办公空间和园区，以供IT，BFSI和其他行业的大型客户使用。

这些建筑物是高度资本密集型的​​，从此类资产中套现的唯一方法是将其全部出售给大型机构投资者，或者通过租金贴现途径筹集债务资本。在这种情况下，缺乏资金导致开发商要么退出现有建筑物以建造新建筑物，要么不得不提高杠杆率。

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房地产投资信托基金为开发商提供了保留这些资产并部分从中变现的机会，以帮助他们创建新的A级办公空间。房地产投资信托基金还将为小型散户投资者提供机会，参与这一资产类别的增长。随着房地产投资信托基金进入印度，办公空间业务将更加制度化，因为房地产投资信托基金将受到良好的审计，开发商也必须保留这些资产，因此可以保留其估值。

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如今，许多大型机构，例如黑石集团，政府投资公司，布鲁克菲尔德，已经与大型开发商建立了数百万平方英尺的投资组合。这些投资组合将在REITs上上市，以部分兑现和创造新资产的利益。这些机构的投资也使大型开发商受益，例如班加罗尔的Embassy，孟买的KRC，NCR的DLF，今天部分套现以扩大其规模。

房地产投资信托也将使租金收益的其他资产受益。在这一领域中受到关注的另一类资产是零售购物中心资产。购物中心也是高资本密集型企业，将以类似方式从房地产投资信托基金中受益。由于开发商将大量资金投资于购物中心，因此他们无法创造更多资产。房地产投资信托基金也将带来购物中心领域的流动性。

今天正在开发的最新资产类别是工业和仓储资产类别。直到某个时候，没有组织工业和仓储资产类别，如果一家公司想租用该资产类别的空间，它必须与当地房东打交道，并弥补基础设施和资产质量差的问题。如今，有开发人员正在寻求创建具有较大布局的工业中心。现在，许多公司希望租赁他们的工厂，而不是在土地和建筑物上进行投资，而是专注于运营。

特别是在“印度制造”计划之后，这一资产类别引起了人们的极大兴趣。消费税后，仓储资产类别也引起了开发商和投资者的极大兴趣。此类资产必将为开发商创造良好的租金收入流。房地产投资信托基金将仅帮助开发商部分清算该资产类别并创建更大的投资组合。工业和仓储资产中的房地产投资信托基金潜力巨大，因为该资产类别仍处于增长阶段。

印度的REITs是可喜的举动。这只会帮助创收资产类别变得井井有条，制度化。这也将帮助开发人员提供系统的位置，并把股权。散户投资者也将获得这些资产的一部分，因为他们将能够投资于此类资产类别。在许多其他房地产资产类别中（例如学校，医院），房地产投资信托基金也有潜力，但这些资产仍不是组织良好的大型资产。同样，今天这些资产的所有权与多个房东分成小块。虽然有一个潜在的，这些资产类别都需要整合，才可以REITed。我们应该很快会看到一些办公资产发生REIT上市，并且将受到印度资本市场的热烈欢迎，而且我们应该看到大量的单位认购。

本文作者是高力印度公司资本市场与投资服务部总经理


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