消费税（GST）–对购房者而言是个福音？

哈普雷特·辛格（Harpreet Singh）

与莫迪政府为大众提供负担得起的住房的意图同步，商品及服务税委员会在2018年1月18日举行的上次会议上建议对信用挂钩补贴下建造的房屋的优惠税率为12％（扣除土地价值后的实际税率为8％）。低收入和中等收入类别（LIG和MIG）的计划（CLSS）计划。

就总体税收成本而言，GST（商品和服务税）对购房者是有利的，因为在新的税收制度下，建筑商可以要求抵销/扣减所购商品的税款与所收取的销项税额买家，从而降低了他们的总体税收成本。相应地，购买水泥，钢材，砖块等所支付的增值税和消费税，以及迄今为止对建筑商来说是成本的，用于人工服务，设备租赁等的服务税已不再是成本。

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让我们尝试在随后的段落中详细了解GST前后的差异

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消费税前制度

在商品及服务税之前的时代，建筑商/开发商必须按4.5％的税率缴纳服务税，而且各州的增值税税率存在差异，从一次性总和/组成税率为1％（哈里亚纳邦和马哈拉施特拉邦）到正常税率4％-5％（卡纳塔克邦，泰米尔纳德邦）。因此，服务税和增值税的总税收占产出价格的比例从5.5％到10％不等。政府计划（如Pradhan Mantri Awas Yojana和其他国家住房计划）涵盖的其他低成本房屋正在享受服务税的豁免。

这里值得一提的是，由于建筑商/开发商正在按一定的税率征收服务税，因此他们无权就建筑中使用的各种投入要求获得居中抵免额（即消费税和CVD）。同样，也无法获得增值税抵免，因为开发商是按照一次性总价/组成计划注册的，因此，对开发商而言，成本是相同的。为了说明这一点，其主要投入的税收发生即。钢铁和水泥分别占17％和24％，其他进口建筑五金（例如门窗，金属产品等）吸引了CVD，这完全是开发商的成本。税收负担最终转移给了购买者，导致税收的级联，从而导致总体价格上涨。

消费税制度

对建设中的物业，将其作为服务的供应，征收18％的商品及服务税（在扣除土地成本的三分之一后，实际税率为12％）。此外，根据商品及服务税理事会的最新建议，按CLSS计划购买的房屋应适用12％的优惠税率（扣除土地成本的三分之一后，实际税率为8％）。

此外，根据商品及服务税，建设者有权就其所有采购（例如投入品，投入服务，资本货物，消耗品等）要求全额进项税抵免。

因此，购买者需要与开发商讨论额外的进项税额抵免的好处，并由于税收制度的变化而重新协商所收取的价格。

还应注意的是，尽管在GST后的制度下，由于建筑商增加了进项税额抵免，建筑的总成本似乎已经下降，但似乎有意将较低的建筑成本的利益转嫁给最终买家在市场上不见了。

为了确保将上述收益提供给最终购买者，政府已开始通过采取反暴利措施，对没有通过降低利率和额外进项税抵免收益的开发商/建筑商提出质疑。

但是，考虑到行业的复杂性以及主要原材料（土地）和完整产品（建筑物）仍然存在的事实，说要转移到最终购买者的进项税收益的计算是具有挑战性的，这并不是不正确的说法。在商品及服务税范围之外。

我们下面讨论了一些实际的例子来说明市场趋势以及买家需要追求的目标：

图1 –合作住房协会的扩建/改造工作

自从政府批准增加房屋的地毯面积（获得FAR批准）以来，许多承包商就在德里的Dwarka，Rohini等不同地区签订了扩展公寓合同。如果此类延期的建设是在商品及服务税之前的制度中开始但在商品及服务税实施后完成的，则承包商应因商品及服务税税率提高而要求加价。

尽管间接税的有效税率可能已经从10％（增值税和服务税）提高到18％，但承包商还应将额外进项税的收益转嫁给协会。因此，买方，即合作房屋协会，应该聪明地与承包商重新谈判，以减少附加进项税的基础价格（例如100），而不是简单地以新的基础价格税率缴税。

为了显示：

在上述示例中，假设承包商将获得Rs的额外进项税抵免。10，因此，需要从Rs的基本价格降低相同的价格。在应用新的18％利率之前为100。因此，应在Rs上应用18％。90（即卢比减去100卢比。10）而不是卢比。100，使整体价格降至卢比。来自110的106.2。

插图2-资助计划（20:80计划）

根据很少有建造者提出的补助计划，要求买方支付一小部分（例如20％）作为购买公寓的预付款，而余额部分（80％）仅在拥有该公寓时才支付。因此，在这种情况下，三是没有建筑关联付款。

许多正在进行的建设项目，其中买方在商品及服务税之前的制度下已支付了预付款的初始部分（例如20％），而在商品服务税下的制度中最终付款了（例如80％） 。

就商品及服务税的过渡规定而言，商品及服务税不适用于根据以往法律应课税的交易。因此，商品及服务税仅适用于尚未缴纳以往税款的部分/部分。

但是，在某些情况下，建筑商对这种半结构性房地产的单位购买者强制执行全部合同价值（即100％）的商品及服务税，而不是仅对余额的80％强制执行GST。鉴于有明确的过渡规定，买方应仅在商品及服务税分期付款后支付商品及服务税。

总而言之，虽然在更广泛的层面上，很明显有效的输出税率已从5％-10％上升到8％/ 12％，但可以看出，对大部分用于房地产建设的投入征收了商品及服务税，即。水泥，钢材和其他配件应作为建筑商/开发商的通行证，因此，应将其利益转移给最终买家。

在行业层面上，虽然很少有建筑商通过提供节日折扣和商品及服务税减免来扩大购买者的利益，但还有更多的承包商/建筑商不愿将进项税抵免的利益转嫁给购买者。

因此，为了自己的利益，所有购房者应了解商品及服务税项下进项税抵免的基本概念，以及由此产生的对建筑商/开发商的收益，以便他们可以与建筑商进行合理的协商，而不是为了载一程。

（作者是毕马威会计师事务所的合伙人）